Cédula de habitabilidad
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Qué es habitable, y qué no, es una decisión más difícil de lo que parece. La especial defensa de las personas, de sus derechos y dignidades, protege a estos de que vivan en condiciones de no habitabilidad. En este caso, se nos presenta una pregunta ¿Es necesario tener la cédula de habitabilidad para vender un piso? Nuestro colaborador Eduardo Rodríguez de Brujón Fernández, nos desglosa en este artículo todo lo necesario para saber como funciona este trámite.

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica que una determinada vivienda cumple con una serie de requisitos mínimos para ser habitada. Dicho documento es emitido por la Comunidad Autónoma de Madrid, y se utiliza tanto para la venta como para el alquiler de un piso. Sabemos que es necesaria la hora de contratar los suministros, como agua, luz o gas. Pero, ¿Es obligatorio tener este documento para vender un piso?

En las condiciones mínimas de habitabilidad se engloban diversos aspectos: superficie mínima útil, equipamientos mínimos como sanitarios o agua caliente, etc. Dichos aspectos también forman parte de otros certificados, como las licencias de ocupación. Es por ello por lo que el pasado año 2018 se decidió catalogar como prescindible la cédula de habitabilidad en la Comunidad de Madrid.

En junio del pasado año 2018, el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid publicó el Decreto 111/2018 del 26/06, que determina la supresión de la cédula de habitabilidad para las viviendas. Dejando así sin vigor la Orden del 29 de febrero de 1944. Así, actualmente existen otros títulos jurídicos para regular la habitabilidad de las casas situadas en la Comunidad: la Licencia de Primera Ocupación, la Inspección Técnica de Edificios o el Informe de Evaluación de Edificios.

Por lo tanto, desde mediados de 2018 la cédula de habitabilidad ya no es obligatoria para vender una vivienda en la Comunidad de Madrid, tanto capital como provincia. La licencia urbanística municipal y el título que certifica la obra son acreditación suficiente para determinar que la casa cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad que establece la normativa estatal. Cabe mencionar que las empresas suministradoras de servicios no pueden prestarlos sin la licencia municipal acreditativa correspondiente.

¿Qué se entiende por condiciones de habitabilidad?

Lo cierto es que no existe una definición en la Ley que defina exactamente las condiciones de habitabilidad, por lo que habrá que acudir a lo que vienen interpretando los Tribunales al respecto:

Sentencia de la AP Madrid (Sección 10ª) de 28 mayo de 2013

  1. El Tribunal atribuye plena fuerza probatoria al testimonio del técnico; llegando a la conclusión de que la calefacción por acumuladores eléctricos es un servicio importante con el que contaba el inmueble, y este servicio no funcionaba satisfactoriamente, lo cual evidencia el incumplimiento de la obligación del arrendador consistente en la conservación de la vivienda.
  2. El incumplimiento de dicha obligación ha generado que la vivienda no reúna las condiciones de habitabilidad suficientes que fueron tenidas en cuenta para celebrar el contrato de arrendamiento.
  3. Si el arrendador no conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad, el  arrendatario tiene la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.

CONCLUSION:   El Tribunal considera que la imposibilidad del uso de la calefacción eléctrica en un inmueble arrendado, debido al defecto de potencia suficiente en la energía eléctrica, cuando ha sido contratado por el arrendador, es causa justificada para que se produzca el desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario.

Entonces, Qué obligaciones y derechos tengo respecto a la habitabilidad.

Por una parte se establece en el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

” El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”

También establece el artículo 27 LAU:

” 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil

3.  Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a)  La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

En el contrato de arrendamiento nos encontramos ante un contrato bilateral que genera obligaciones recíprocas, y que puede resolverse, cuando se dé un verdadero y esencial incumplimiento, como resulta de la aplicación del artículo 1124 del Código Civil y de los artículos 21 y 27 de la LAU .  En estos casos, el inquilino podrá instar la resolución o extinción del contrato de arrendamiento cuando la vivienda no reúna las condiciones para ser ocupada.

La mayoría de las veces figura en los contratos de arrendamientos una fórmula impresa que dice mas o menos que ” el inquilino manifiesta que la vivienda se encuentra en perfecto estado para ser habitada”, Hay que tener cuidado con estas cláusulas cuando en realidad ni se ha examinado la vivienda en profundidad, ni se conoce el estado de los electrodomésticos o cualquier otro elemento de la vivienda (calefacción, radiadores, aire acondicionado, persianas, sanitarios, etc.), pues al firmar la aceptación de dicha estipulación, luego es más difícil acreditar que en realidad no se había revisado la vivienda.

No obstante si después de ocupar la vivienda, se detectan dichos desperfectos o anomalías hay que comunicárselas al arrendador (fehacientemente) para tener alguna prueba documental, si es necesaria, de dichas advertencias.

La prueba para acreditar que la vivienda no reúne las condiciones para ser habitada debe ser acreditada por el inquilino. Así que inmediatamente se produzca una avería o se detecte alguna anomalía que afecte a la habitabilidad de la vivienda debe ponerse en conocimiento inmediato del arrendador (fehacientemente), concediéndole un plazo para su arreglo. Esto es necesario para tener alguna prueba documental de dichas advertencias.

Hay que señalar que la resolución o el cumplimiento del contrato sólo puede solicitarla el que ha cumplido su parte. Se exige que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario.